Từ năm 2007, nền kinh tế thế giới bắt đầu rung chuyển với một loạt khủng hoảng tài chính, đỉnh điểm là sự phá sản của Lehman Brothers vào tháng 9 năm 2008. Tiếp sau đó là sự “tan chảy” của hệ thống ngân hàng, khi các ngân hàng mất niềm tin và không dám cho ai vay ngoại trừ những người vay đáng tin cậy nhất. Khi sự sợ hãi gia tăng, các chính phủ buộc phải thực hiện một cuộc giải cứu khổng lồ, bơm vốn cho các ngân hàng và công ty bảo hiểm, đồng thời gia tăng sự bảo đảm cho người gửi tiền. Tuy nhiên điều này không ngăn được quá trình giảm đòn bẩy tài chính (deleveraging), khi các ngân hàng, các quỹ đầu cơ và các nhà đầu tư đua nhau bán tài sản để trả nợ. Thị trường chứng khoán đổ nhào và nền kinh tế thế giới đột ngột chậm lại trong nỗi lo sợ một đợt suy thoái lớn nhất kể từ Chiến tranh thế giới thứ II đến nay. Trong khi đó, giá nhà vẫn đi xuống với tốc độ chóng mặt, nhất là ở Anh, Mỹ, Tây Ban Nha và Ireland.
Nguyên nhân chính của thảm họa này là bong bóng nhà đất ở Mỹ, vốn là “hậu duệ” của bong bóng chứng khoán hồi thập niên 1990. Cả hai đều xảy ra do sự mở rộng tín dụng, dẫn đến sự tăng giá của những tài sản có độ rủi ro cao nhất. Cuối cùng là bong bóng trong giá hàng hóa, nhất là giá dầu và thậm chí là giá của các sản phẩm nghệ thuật đương đại. Lịch sử cho thấy bản chất của bất kỳ bong bóng nào, mà nhất là bong bóng nhà đất, là chúng tạo ra một “tâm lý bong bóng”, tức là một niềm tin phổ biến rằng giá cả sẽ không bao giờ đi xuống, và do đó đi vay và cho vay với tài sản thế chấp là nhà đất sẽ là một khoản đầu tư an toàn. Chính niềm tin được thúc đẩy bởi bong bóng và sau đó lại thúc đẩy bong bóng tín dụng này đã khiến giá nhá đất tăng lên những mức không tưởng. Khi chúng sụp đổ, nền kinh tế và hệ thống tài chính thế giới phải gánh chịu hậu quả.
Kết quả của sự sụp đổ vẫn đang diễn ra. Khi bong bóng vỡ, chúng thường có xu hướng trượt dài về phía dưới, và tôi nghĩ rằng giá nhà sẽ còn thấp trong vài năm, với mức giảm có thể lên tới 30-50% ở một số nước. Kinh tế dường như sẽ suy thoái trầm trọng, thất nghiệp tăng cao. Trong khi đó, kế hoạch nghỉ hưu của nhiều người, dù dựa trên việc đầu tư vào địa ốc hay chứng khoán, cũng bị thiệt hại nặng nề. Như mọi lần, nền kinh tế sẽ phục hồi vào lúc thích hợp, song khi đó có lẽ nhiều thứ sẽ thay đổi. Niềm tin vào ngân hàng và hệ thống tài chính đã tan tành. Niềm tin vào chính sách tiền tệ chính thống – chính sách lạm phát mục tiêu, cũng bị xói mòn, khi giảm phát là nguy cơ trước mắt. Người ta đặt câu hỏi cả với cơ chế thị trường tự do, còn với các nhà đầu tư thì niềm tin vào cả chứng khoán và nhà đất đều đang thu nhỏ lại!
Nhà đất không phải là bong bóng đầu tiên bị vỡ. Trong ba mươi năm qua đã có hàng loạt bong bóng với các chu kỳ bùng phát – vỡ tung, điều quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư và những nhà làm chính sách. Những bong bóng này có ảnh hưởng vượt trội so với những dao động nhẹ hơn rất nhiều của giá hàng hoá bình thường. Suốt một thời gian dài những nhà bình luận và làm chính sách đánh giá thấp nguy cơ sụp đổ của giá nhà đất. Tuy nhiên cuộc khủng hoảng năm 2008 và ảnh hưởng tàn phá của nó lên nền kinh tế thế giới đã thay đổi mọi quan niệm.
Tôi quan tâm đến vấn đề bong bóng từ hồi học đại học, về điều này tôi chịu ơn bốn người thầy: Michael Kuczynski, Hyman Minsky và David Felix, những người luôn nhấn mạnh đến tính bất ổn của thị trường tài chính; và Larry Meyer, người quan tâm đến việc lập chính sách một cách khôn ngoan để đối phó với khủng hoảng. Hyman Minsky đã lại nổi tiếng trong vài năm gần đây do những nghiên cứu hàng đầu về ổn định tài chính. Người ta nói nhiều về “khoảnh khắc Minsky” (Minsky moment), thời điểm khi vòng xoắn ốc của nợ vay kết thúc và giá tài sản tuột dốc thẳng đứng. Điều mà Minsky khám phá ra là nếu do may mắn mà chúng ta được hưởng lợi từ một giai đoạn tăng trưởng và ổn định tài chính kéo dài, thì những hạt mầm của sự bất ổn sẽ được gieo nếu tất cả mọi người, từ nhà đầu tư, ngân hàng, đến các cơ quan quản lý, từ từ chấp nhận những rủi ro lớn hơn.
Trong những năm 1980 khi tôi mới bắt đầu nghề nghiệp kinh tế gia và chiến lược gia, hầu như không có dấu hiệu nào của bong bóng nhà đất và chứng khoán. Lạm phát cao do giá tiêu dùng tăng là vấn đề được quan tâm nhiều nhất trên các thị trường và cả nền kinh tế. Nhưng sau đó thị trường chứng khoán sụp đổ vào năm 1987, tiếp theo là bong bóng nhà đất ở châu Âu, và nhất là bong bóng gia tăng và nổ tung ở nước Nhật. Khi thị trường chứng khoán Mỹ cất cánh trở lại vào nửa sau của thập kỷ 1990 và bong bóng ở châu Á vỡ tan, tôi đã quyết định phải viết gì đó về đề tài này. Và đến lúc tôi hoàn thành cuốn sách “ Bong bóng và cách thoát khỏi chúng ” năm 2004, thì bong bóng chứng khoán thập niên 1990 đã được thay thế bằng bong bóng nhà đất.
Năm 2004 tôi đã đưa ra lời cảnh báo mạnh mẽ về bong bóng nhà đất, lập luận rằng bong bóng ở Mỹ sẽ ngày càng phình to và gây ra nhiều vấn đề nghiêm trọng. Những lập luận này đã được thời gian chứng minh là chính xác. Cuốn sách trước của tôi cũng dự đoán được hầu hết những sự kiện xảy ra trong năm 2007-2008, bao gồm cả rủi ro khủng hoảng tài chính và suy thoái nghiêm trọng. Tôi lập luận rằng cần có những hành động để ngăn ngừa các rủi ro, tuy nhiên người ta đã không làm gì cả. Thực tế thì vị Chủ tịch Cục dự trữ liên bang lúc đó là Alan Greenspan thậm chí đã không thừa nhận rằng bong bóng đang xảy ra.
Cuốn sách này cập nhật các sự kiện cho đến cuối năm 2008. Bong bóng được nhìn từ hai quan điểm: quan điểm của những người quan tâm đến nền kinh tế và quan điểm của nhà đầu tư. Hầu như tất cả chúng ta đều là những nhà đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp, thông qua việc mua nhà hay tham gia các quỹ hưu trí. Nhưng tất cả chúng ta đều phụ thuộc vào sức khỏe của nền kinh tế và tài chính công, những thứ đang bị đe dọa nặng nề bởi sự sụp đổ của bong bóng nhà đất. Tôi xem xét kỹ lưỡng những gì mà những nhà làm chính sách và các nhà đầu tư có thể làm để giới hạn thiệt hại của các bong bóng, cũng như bảo vệ hệ thống tài chính khỏi những phiền toái có thể xảy ra. Những người làm chính sách cần quan tâm nhiều hơn đến cả chính sách tiền tệ và việc điều tiết thị trường tài chính. Ngược lại, các nhà đầu tư cần hiểu thị trường tốt hơn, cần nhận ra sự tồn tại của các chu kỳ và các bong bóng, từ đó tránh không dính líu đến những thảm họa này.
Cuốn sách tập trung vào nước Mỹ, bởi những gì xảy ra ở nền kinh tế lớn nhất thế giới sẽ rất quan trọng đối với nền kinh tế toàn cầu, như chúng ta đã thấy rõ một lần nữa vào năm 2008. Ngoài ra, cuốn sách cũng viết nhiều về nước Anh, quê hương của tôi, cũng là một trong những nơi chịu ảnh hưởng bong bóng nhà đất nặng nề nhất. Tôi cũng kèm theo những kinh nghiệm và thực tế ở Canada, Úc, Tây Ban Nha, Nhật Bản và Hong Kong.
Phần giới thiệu mô tả ngắn gọn về cuộc khủng hoảng hiện tại cũng như cách thức chúng ta rơi vào khủng hoảng thông qua một loạt những bùng nổ và tan vỡ của các bong bóng. Chương 1 trình bày một giải phẫu về các bong bóng, đưa ra một danh sách để nhận diện chúng. Hai chương 2 và 3 về cuộc đại suy thoái thập niên 1930 và khủng hoảng của nước Nhật trong thập niên 1990 trở nên đặc biệt liên quan khi thế giới đang đối mặt với những rủi ro tương tự trong vài năm tới. Tôi xem xét những lỗi lầm về chính sách của những năm 1930 và giải thích vì sao mà cuộc suy thoái lần đó lại nặng nề đến vậy. Trong trường hợp Nhật Bản, tôi quan tâm đến vấn đề giảm phát, cũng như cách thức mà quốc gia này giải quyết nó. Giảm phát tại Nhật bắt đầu từ cuối những năm 90 và đến nay vẫn chưa kết thúc. Trong tương lai không xa, Mỹ và Anh có lẽ cũng sẽ phải đối mặt với vấn đề này.
Chương 4 trình bày một cách chi tiết về việc tại sao các biện pháp để đối phó với sự sụp đổ của bong bóng chứng khoán trong những năm 2001- 2003, đặc biệt là lãi suất thấp tại Mỹ, lại làm nảy mầm những hạt giống cho bong bóng nhà đất sau đó. Nhiều nhà quan sát đã nhận ra sự liên kết này, đó vừa là sự kết tội chính sách tiền tệ chính thống cũng như cách thức áp dụng nó của Cục dự trữ liên bang dưới thời Greenspan. Một liên kết khác ít được biết tới hơn là cuộc khủng hoảng châu Á cuối thập niên 90, khiến lãi suất dài hạn giảm đi ở hầu hết mọi nơi; và do đó, cũng là một trong những nguyên nhân chính cho bong bóng nhà đất tại Mỹ. Những thay đổi so với cuốn sách năm 2004 chủ yếu nằm ở phần II về bong bóng nhà đất. Trong phần này, các phân tích được cập nhật để kể lại câu chuyện bằng cách nào mà sự sụp đổ của bong bóng nhà đất đã dẫn tới khủng hoảng tài chính, cũng như nghiên cứu xem liệu giá nhà còn có thể giảm tới đâu. Bong bóng nhà đất ở cả Anh và Mỹ đều được phân tích kỹ lưỡng. Chương 8 tập trung vào các khoản nợ của hộ gia đình, điều đang được người ta rất quan tâm khi các tài sản của hộ gia đình đang giảm mạnh về giá trị. Khác với nước Nhật trong những năm 90 phải đối mặt với những khoản nợ khổng lồ của các doanh nghiệp, vấn đề của Anh và Mỹ hiện nay lại là có quá nhiều những khoản nợ từ hộ gia đình. Việc tăng lượng nợ của các hộ gia đình trong mười năm gần đây, vừa là nguyên nhân, vừa là hậu quả của việc tăng giá nhà. Dường như khuynh hướng này giờ đây đã bắt đầu đảo ngược, nhưng điều đó sẽ để lại hậu quả nặng nề lên nền kinh tế.
Phần III của cuốn sách không cần phải cập nhật nhiều so với ấn bản năm 2004. Chương 9 trình bày các kết quả nghiên cứu trong kinh tế học hành vi và tài chính cho thấy đôi khi các nhà đầu tư đã trở nên xa rời với thực tế như thế nào. Điều này kết hợp với những sai lầm về chính sách có thể gây nên những hậu quả khôn lường. Chương 10 bàn về vấn đề chính của sự định giá: Tôi chứng minh rằng chúng ta có thể nhận diện các mức độ “hợp lý” cho thị trường, từ đó các nhà đầu tư có được những cảnh bảo tốt hơn về sự phát triển của các bong bóng, còn các nhà làm chính sách có thể đưa ra các biện pháp ngăn chặn. Chương 11 trình bày những biện pháp ngăn chặn nói trên, chẳng hạn như chính sách tiền tệ, các cảnh báo trong công chúng, hay những hạn mức trong việc cho vay của ngân hàng.
Chương cuối cùng nói về các chiến lược cho nhà đầu tư, những người phải cố gắng để tránh các bong bóng, hoặc nguy hiểm hơn là tìm kiếm cơ hội từ các bong bóng đó. Trong “Bong bóng và cách thoát khỏi chúng” tôi đã từng cảnh báo về mối nguy từ bong bóng nhà đất, cũng như việc giá chứng khoán có thể lại tăng một lần nữa đến những mức độ nguy hiểm (điều này thực tế đã xảy ra vào năm 2007). Trong cuốn sách này tôi có thêm một số phần mới trình bày về cách giải quyết các chứng khoán và nhà đất giảm giá, và thời điểm nên xem xét đầu tư trở lại. Phần “Lời kết” (cũng là một phần mới) sẽ trình bày những dự báo cho tương lai.
Source: dtv-ebook.com
